تخریب‌های ساختمانی در شهرها چگونه می‌تواند تبدیل به فرصت نوسازی شهرها شود؟
بازسازی به دست توسعه‌گرها
بنابر گزارش‌ها حدودا ۲۰ درصد از خاک کشور اشغال شده و در برخی از مناطق میزان تخریب تا ۷۰ درصد نیز می‌رسد. با این وجود کشورهای پشتیبان اوکراین از همین حالا ارزیابیها برای نحوه بازسازی این کشور را آغاز کرده‌اند. بر همین اساس طی هفته‌های اخیر، با رویکرد بررسی خرابیهای موجود، آخرین دور از کنفرانس بازسازی اوکراین را در شهر رم برگزار شد. در این نشست متحدین اروپایی این کشور راه‌های برون‌رفت از آن را به بحث و بررسی گذاشتند.
نگاهی به آنچه که در این جلسه مطرح شد و آمار موجود از گستره ویرانی‌های ناشی از درگیری میان اوکراین و روسیه نشان می‌دهد که بازسازی اوکراین می‌تواند بار دیگر کارآیی توسعه‌گران صنعت ساختمان در بازسازی خرابیهای ناشی از جنگ را به مانند تجربه موفق جنگ جهانی دوم تکرار کند. این مساله همچنین می‌تواند درسهای مهمی برای سیاستگذاران ایرانی در جهت رفع موانع موجود بر سر راه توسعه دهندگان صنعت ساختمان در کشور داشته باشد.
آسیب‌های بخش مسکن از جنگ
جنگ‌‌ها در طول تاریخ همواره جزء بلاهای خانمان سوزی هستند که زندگی انسان‌ها، به‌خصوص افراد غیر نظامی را تحت‌تاثیر عواقب منفی خود قرار می‌دهند. علاوه بر تلفات و زخمی‌ها، در جریان جنگ خانههای زیادی ویران می‌شوند، زیرساخت‌‌های شهری و صنعتی از بین می‌روند و در نگاهی کلان‌تر حتی اقتصاد کشور، در معرض رکود و فروپاشی قرار می‌گیرد.
اوکراین یکی از کشورهایی است که طی سال‌‌های گذشته درگیر جنگی سهمگین بوده و به طرق مختلف سعی دارد تا با ضربات مهلک تجاوز روسیه به خاک خود دست و پنجه نرم کند. همه روزه اخبار مختلفی از شدت حملات و خسارات وارده به دو طرف جنگ در رسانه‌‌های منتشر می‌شود و درحالی‌که پس از گذشت سه سال از شروع جنگ تقریبا حواس افکار عمومی در کشورهای دیگر به تعداد تلفات و تغییر در مواضع نظامی و سیاسی جلب شده، روی زمین و در پشت جبهه، شهرها در حال آسیب دیدن هستند.
زیرساختها از بین می‌روند و خانهها بر سر مردم آوار می‌شوند. در این بین روی ناپیدای جنگ به تدریج در حال ظاهر شدن است، و آن هزینه‌ای است که نسل فعلی و احتمالا نسل بعدی شهروندان و ساکنان دو کشور درگیر برای رویارویی با بدهی‌‌های بلندمدت باید بپردازند. تخمین‌‌های موجود حکایت از آن دارد که با احتساب مناطقی نظیر شبه جزیره کریمه که پیش از شروع جنگ فعلی و به طور غیرقانونی به خاک روسیه الحاق شده بود، حدودا نزدیک به ۲۰درصد از خاک اوکراین در اشغال روسیه است.
برخی از شهرهایی که برای مدت طولانی درگیر نبرد بوده‌اند هم‌اکنون تقریبا ویران شده‌اند. ارزیابی بانک جهانی در سال جاری میلادی بر این نکته تاکید دارد که مقابله با این چالش نیازمند همکاری قدرتمند میان بخش‌های دولتی و خصوصی خواهد بود. گستره ویرانی‌ها سبب شده تا هزینه آتی جنگ برای طرف اوکراینی بنا بر برآورد منتشر شده در گزارش بانک جهانی حدودا ۵۲۴میلیارد دلار ارزیابی شود. این رقم برای جبران خسارت‌های ناشی از جنگ در یک بازه ده ساله مورد نیاز است. ارزیابیها حکایت از آن دارد که قریب به ۹۰میلیارد دلار از کل خسارات وارده، متوجه بخش مسکن است.
بازسازی به اتکای توسعه‌دهندگان
با توجه به اعداد و ارقامی که شرح داده شد به نظر می‌رسد که اوکراینیها راه پرپیچ و خمی برای بازسازی کشور خود دارند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از تخریب‌های صورت گرفته در شهرهای اوکراین به ویژه در استان‌های شرقی قرار دارد. این بخشها به‌خصوص در قسمت‌‌های کی‌یف، خارکیف، لوهانسک، دونتسک و خرسون را در برمی‌گیرد. این مناطق بعد از پایان احتمالی درگیری‌ها شاهد خرابیهای گسترده هستند که بازسازی آنها توان فنی و سرمایه زیادی می‌طلبد. بنابر مطالعه انجام شده از سوی سازمان ملل حدود ۷۲ درصد از کل خرابیهای ناشی از جنگ در مناطق یاد شده است.
در این میان احتمالا بزرگ‌ترین خوش شانسی اوکراینیها این بوده که مهم‌ترین جنگ کلاسیک قرن ۲۱ در آرام‌ترین و با ثبات‌ترین منطقه جهان یعنی قاره اروپا روی داده است. بنابراین تجربه همسایگان اوکراین و ذی‌نفعان سیاسی درگیری این کشور با روسیه به‌خصوص در زمینه نهادی و بازسازی خرابیهای ناشی از جنگ به درد این کشور خواهد خورد.
یکی از نشانه‌های همین تجربه نهادی نشست بین‌المللی رم بود که طی هفته‌های گذشته با موضوع بازسازی اوکراین و بررسی زوایای گوناگون آن در پایتخت ایتالیا برگزار شد. این چهارمین دور از نشست‌های بازسازی اوکراین بود که همه ساله از آغاز شروع درگیری میان دو کشور روسیه و اوکراین برگزار می‌شود. نشست‌های قبلی به ترتیب در شهرهای لوگانو، لندن و برلین برگزار شده بود. این رویدادهای سیاسی سطح‌بالا با هدف بازسازی سریع و بلندمدت اوکراین برگزار شده بودند.
در نشست یاد شده دولت‌ها، سازمان‌های بین‌المللی، نهادهای مالی، شرکت‌ها، مناطق، شهرداری‌ها و نهادهای جامعه مدنی گرد هم آمدند و همگی با تعهدی مشترک برای تقویت تاب‌آوری اوکراین «تا هر زمان که لازم باشد»، اعلام آمادگی کردند. شرکت‌کنندگان که نمایندگان گروه‌های مختلف ذی‌نفع بودند، مشارکت قوی خود را در حمایت از آینده اوکراین به نمایش گذاشتند.
بنابر گفته‌های نخست‌وزیر اوکراین در نشست مذکور، این کشور هزینه بازسازی خرابیهای جنگ را ۸۵۰میلیارد یورو برآورد کرده و در نظر دارد بخش مهمی از آن را از طریق دارایی‌های توقیف شده روسیه در اروپا و بخش دیگر را از طریق جذب سرمایه‌گذاری خصوصی تامین مالی کند. طبیعتا با توجه به هزینه بالایی که از منابع مختلف تامین خواهد شد، بخش عمده‌ای از بار بازسازی شهرهای اوکراینی به دوش فعالان صنعت ساختمان به‌خصوص توسعه دهندگان صنعت ساختمان است. بررسی سوابق این بخش از فعالان اقتصادی نشان می‌دهد که در بازسازی خرابیهای ناشی از جنگ‌های مختلف نظیر جنگ جهانی دوم و درگیری‌های پس از فروپاشی یوگسلاوی سابق به خوبی از پس بازسازی کشورها برآمدند.
فرصت تکرار یک تجربه طلایی
بر اساس ارزیابی‌‌های انجام شده از سوی سازمان ملل متحد بالاترین نیازها در بخش بازسازی و بازیابی در اوکراین پس از جنگ، مربوط به حوزه مسکن است. این بخش تقریبا ۸۴میلیارد دلار از کل نیازهای بلندمدت را به خود اختصاص می‌دهد. پس از آن، بخش حمل‌ونقل با تقریبا ۷۸میلیارد دلار و بخش انرژی و استخراج با تقریبا ۶۸میلیارد دلار در جایگاه‌های بعدی قرار دارند.
همچنین، احیای بازرگانی و صنعت به بیش از ۶۴میلیارد دلار و بخش کشاورزی به بیش از ۵۵میلیارد دلار نیاز خواهد داشت. پیش‌بینی می‌شود که اوکراین به عنوان کشوری که پیش از شروع جنگ به عنوان یکی از مهم‌ترین صادرکنندگان کانه‌های فلزی و صنایع وابسته، در جهان فعال بوده بتواند در صورت تامین منابع لازم در جهت بازسازی توان پیشین گام بردارد.
این ارزیابی خاطرنشان می‌کند که تهاجم روسیه همچنان تاثیرات شدیدی بر بخش کشاورزی اوکراین داشته است؛ بخش کشاورزی پیش از شروع جنگ ۱۰ درصد از تولید ناخالص داخلی، ۱۴ درصد از نیروی کار و بیش از ۴۰ درصد از کل صادرات اوکراین را تشکیل می‌داد. با این حال به نظر می‌آید که برای از سرگیری رشد اقتصادی اوکراین، احیای این بخش امری ضروری باشد. علاوه بر این، در تمامی بخشها، تنها هزینه پاکسازی و مدیریت آوار به تقریبا ۱۳میلیارد دلار می‌رسد.
این ارقام حکایت از آن دارد که احتمالا اوکراین به جز دست یاری دراز کردن برای دریافت کمک به کشورهای اروپایی برای خروج از بحران و بازگشت به ریل توسعه نیازمند به چیزی بیشتر از برآورد آنچه برای طرح و نقشه بازسازی عنوان می‌کنند، است. اوکراینیها نه فقط به طرحهای عمرانی و بازسازی بلکه به برنامه‌‌ها و تمهیداتی نیازمند هستند که برای احیای حیات اقتصادی و مدنی اوکراین از لحاظ اقتصادی سودآور باشند. دقیقا در این شرایط است که نقش پررنگ توسعه‌گرها مشخص می‌شود.
توسعه‌گران ساختمانی اشخاص حقوقی هستند که برخلاف سازندگان عادی که صرفا پروژه را ساخته و به مالک بعدی می‌فروشند، فعالیت‌های اقتصادی و فنی پیرامون اجرای یک پروژه و بهره‌برداری از آن را به صورت زنجیره گسترده از اقدامات و خدمات به انجام می‌رسانند. توسعه‌گرها برخلاف سازندگان عادی که در فرهنگ عامه به عنوان بساز و بفروش می‌شناسیم و عموما به ساخت پروژههای کوچک اشتغال دارند، تمامی طرحهای بزرگ را از مرحله مطالعه و پیش مهندسی تا بهره‌برداری و اداره آن به انجام می‌رسانند. پروژههای یاد شده کاربری‌های مختلف و بعضا چندگانه را شامل می‌شوند و ممکن است با اداره ساختمان‌های مذکور، مدیریت کاربری ایجاد شده را برای دهه‌های متوالی و حتی کل عمر مفید پروژه برعهده بگیرند.
بنابراین یک توسعه‌دهنده علاوه بر داشتن صلاحیت فنی، دارای صلاحیت مالی و پشتوانه‌های اعتباری لازم برای اجرای پروژههای بزرگ است. این دقیقا همان روشی است که پس از جنگ جهانی اول شهرهای ژاپن و آلمان با آن احیا شد و سایر طرف‌‌های درگیر جنگ نظیر بریتانیا و فرانسه نیز از آن بهره بسیاری بردند.
گستره فعالیت توسعه‌گران ساختمانی می‌تواند از پروژههای زیرساختی تا ساخت مجتمع‌های مسکونی و حتی شهرسازی باشد. امروزه بسیاری از مسیرهای مواصلاتی و زیرساخت‌هایی نظیر بنادر یا پروژههای عظیم شهری از سوی این فعالان اقتصادی انجام می‌شود.
مزایای جانبی بازسازی اوکراین
با پایان گرفتن جنگ جهانی دوم‌میلیون‌ها خانه در سراسر اروپا و ژاپن نابود شده بود. شهرهایی مانند برلین، لندن، ورشو، استالینگراد، هیروشیما و ناکازاکی بخش مهمی از بافت شهری خود را از دست داده بودند. دیدگاه اقتصادی کشورهایی با تمایلات سوسیالیستی از اقتصادهای اروپای غربی نظیر انگلستان و آمریکا سبب شد تا مسیر بازسازی در دو بلوک شرق و غرب به شکلی متفاوت پی گرفته شود. کشورهایی که توانستند در آن زمان از مواهب بازار آزاد و رقابتی بهره‌مند شوند، نظیر ژاپن، بریتانیا، ایالات متحده و آلمان غربی توانستند ظرف مدت کوتاهی شهرهایی بهتر از آنچه که پیش از جنگ داشتند، بنا کنند.
از جمله مزایایی که ایجاد صرفه اقتصادی و پروژههای دارای بازدهی داشت، جذب بخش خصوصی برای بازسازی شهرها به شکلی روشمند، مبتنی بر مدیریت پروژه با استفاده از به روزترین شیوه‌های صنعتی‌سازی بود. بنابراین پس از جنگ جهانی دوم ساخت مسکن در مقیاسی وسیع بلوک غرب را فرا گرفت.
یکی از روش‌های محبوب برای تامین هرچه سریعتر مسکن مورد نیاز مردم ساخت خانههای پیش‌ساخته بود. خانههای پیش‌ساخته به ساختمان‌هایی گفته می‌شود که بخش‌های مختلف آنها در کارخانه تولید و آماده می‌شوند و سپس به محل ساخت حمل شده و در آنجا نصب و سرهم‌بندی می‌شوند.
این خانهها در اسکان هرچه سریعتر سربازان و خانواده‌های تاثیر پذیرفته از جنگ به‌خصوص در بریتانیا عملکرد موفقی داشتند. فعالیت توسعه‌گرها در فرآیند بازسازی متناسب با نیازها و روش‌های جدید می‌تواند بسیار موفقیت‌آمیز باشند. بسیاری از پروژههای زیرساختی نظیر آب، برق، گاز ایجاد مدارس، مراکز درمانی و حتی تفریحی پس از آن زمان به طور وسیع به دست توسعه‌گرها سپرده شد. استفاده از روش پیش ساختگی باعث شد تا ضمن آنکه سرعت بالایی در به ثمر رساندن پروژه‌ها حاصل می‌شد، هزینه اجرا و کنترل کیفیت تا حد قابل قبولی مدیریت شود و هزینه‌های حمل‌ونقل و طراحی به حداقل برسد.
همین مساله باعث شد تا با کمک‌های مالی ارائه شده از سوی طرح مارشال در آلمان غربی طرحی اجرا و بهره‌برداری شود که کارکرد اصلی آن توسعه زیرساختها بود.
علاوه بر تمامی اینها توسعه‌گران ساختمانی با همکاری دولت‌ها، الگوهای موفقی از تامین مالی و نحوه مدیریت زمین‌های تخصیص یافته از سوی ادارات دولتی را به نمایش گذاشتند که کاهش هزینه‌های آنها و جذاب‌سازی این پروژه‌ها از روش‌های مختلفی نظیر معافیت‌های مالیاتی بهره می‌برد.
در نهایت تفاوت شیوه‌های ساخت‌وساز انبوه باعث شد تا پس از جنگ جهانی دوم زمینه لازم برای افزایش خلاقیت طراحان و مهندسان در معماری و حتی طراحی شهری فراهم شود. از دیگر آثار جانبی فعالیت‌های نامبرده در زمینه بازسازی، توسعه فناوری‌های نوین ساخت‌وساز بود که روند رو به رشد آن همچنان نیز در همکاری بخش خصوصی با دانشگاه‌ها تداوم یافته است.
تشابه نسبی گستره خرابیهای جنگ عظیم اوکراین و روسیه با آنچه که در برخی از شهرهای اروپایی طی جنگ جهانی دوم اتفاق افتاد در کنار افزایش قابل‌توجه استانداردهای زندگی در قرن بیست و یکم باعث می‌شود، زمینه برای افزایش و بهبود قابل‌توجه روش‌ها و تکنیک‌های ساخت‌وساز فراهم شود. با توجه به بودجه هنگفت مورد نیاز بازسازی این کشور بنابر برآوردها از ۵۰۰میلیارد دلار فراتر می‌رود، احتمالا بخش مهمی از روند بازسازی شامل طرحهای بزرگ تحقیق و توسعه خواهد شد. این مساله می‌تواند در نهایت به استفاده از تجربه کشورهای اروپایی، در کشورهای کمتر توسعه‌یافته که نیاز به حجم بالای مسکن ارزان دارند، منتهی شود.
درسهای مهم بازسازی
اما از تمامی مسائل فنی که بگذریم باید خاطرنشان کرد که بازسازی اوکراین پس از جنگ می‌تواند نقش قابل‌توجهی در بهبود اقتصاد این کشور داشته باشد. در برخی کشورهای اروپایی پس از جنگ جهانی دوم بازسازی توانست روند ادامه‌دار رشد اقتصادی ایجاد کند که به احیای اقتصاد این کشورها بین یک تا دو دهه انجامید. بر اثر اتخاذ سیاست‌‌های درست اقتصادی، تنها طی مدت کوتاهی با بازسازی خرابیهای جنگ و تامین نیازهای ضروری مردم، دولت آلمان غربی به یک قدرت اقتصادی تبدیل شد و توانست رشد اقتصادی بالای ۸ درصد را تجربه کند.
با توجه به اینکه صنعت ساختمان و پروژههای عمرانی در تمامی کشورهای جهان با طیف وسیعی از مشاغل و کسب و کارها در ارتباط هستند، در هم تنیدگی این فعالیت اقتصادی با سایر کسب و کارها باعث می‌شود تا اولا بودجه‌های وارد شده به صنعت یاد شده به سرعت جذب صنایع کوچک شود و به دلیل کاربر بودن این پروژه‌ها توزیع ثروت در جامعه از طبقه برخوردار و سرمایه‌گذاران به اقشار محروم و کارگر با سرعت بسیار بیشتری از توسعه صنعتی به روش‌های دیگر انجام گیرد. تنها در ایران دست‌کم بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ رشته شغلی به طور مستقیم و غیرمستقیم با صنعت ساختمان در ارتباط هستند.
مشابه این وضعیت در اوکراین و تمامی کشورهای جهان نیز وجود دارد. بنابراین انتظار می‌رود که بازسازی شهرها و پروژههای عمرانی در نظرگرفته شده برای دوره پساجنگ به سرعت جانی تازه به اقتصاد دهد. طبق آمارها از زمان شروع جنگ یک‌سوم جمعیت این کشور از اوکراین گریخته‌اند. این به آن معناست که بخش مهمی از ظرفیت‌های تولیدی و اشتغال در این کشور هم‌اکنون خالی مانده است. از این رو رونق کسب و کارها در اثر فرآیند بازسازی می‌تواند برای این کشور بسیار مهم باشد.
با توجه به اینکه ایران نیاز به بازسازی بسیاری نقاط فرسوده شهری دارد، شاید بتوان گفت که پیگیری تجربه اوکراین می‌تواند، تجربیات موفقی را در عرصه مدیریت شهری ایران رقم بزند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در کشور اوکراین بخش مهمی از این فرآیند در قالب برنامه‌ریزی ایجاد بسترهای نرم‌افزاری و سخت‌افزاری فراهم شده و در حال حاضر مسوولان اروپایی به دنبال آن هستند که ریسک سرمایه‌گذاری در این کشور پس از جنگ را کنترل کنند. طبیعتا چنین اقدامی می‌تواند بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی را از کشورهای پیشرفته به‌خصوص اتحادیه اروپا به منظور بهبود وضعیت اوکراین به فرآیند بازسازی جذب کند.
گزارش چهارمین دور از نشست بازسازی اوکراین که با حضور جمعی از رهبران و کارشناسان کشورهای درگیر در این مساله به‌خصوص اتحادیه اروپا برگزار شد، تاکید می‌کند که اولویت‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه بازسازی و نوسازی برای عضویت اوکراین در اتحادیه اروپا و تقویت تاب‌آوری بلندمدت این کشور حیاتی خواهد بود.
بنابراین، فرآیند بازسازی فرصتی فراهم می‌آورد که نه تنها به خرابیهای ناشی از تهاجم جاری پاسخ داده شود، بلکه با به‌کارگیری راهکارهای نوآورانه و اصلاحات، ساختارها بهتر و مدرن‌تر از قبل بازسازی شوند تا انتظارات عضویت در اتحادیه اروپا قابل حصول باشد. همان‌طور که در گزارش‌های پیشین اشاره شد یکی از موانع بهبود وضعیت توسعه‌گرها در ایران و کاهش قیمت تمام شده ساخت‌وساز در پروژههای ساختمانی وسیع به رسمیت نشناخته شدن نقش توسعه‌گران ساختمان، حتی بازشناسی فعالیت‌های ساختمانی در چارچوب تعریف قوانین صنعتی است.
همچنین نبود قوانین تشویق کننده در جهت انجام سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان سبب شده تا فقدان سرمایه‌گذاری لازم برای تراز کردن عرضه و تقاضا در این بازار را شاهد باشیم. بنابراین منطقی است که با استفاده از تجربه سایر کشورها به‌خصوص آنچه که در اوکراین رقم می‌خورد مسوولان امر راه را برای بهبود صنعت ساختمان در ایران و حل مشکل کمبود مسکن هموار کنند.
